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家を売りたい、貸したい

  

  

 

不動産売却の流れ

 

家や土地などの不動産を売却するまでの基本的な流れをご紹介いたします。

売却の流れは不動産の売却方法によって異なります。不動産の売却で後悔しないためにも、ご自身の希望する売却方法はどういった流れで行われるのか事前にご確認ください。
そもそも、どの売却方法が良いか分からないという方はお気軽にお問い合わせください。当社スタッフが細かくヒアリングを行い、お客様に合った売却方法をご提案させていただきます。

 

step1.不動産売却のご相談

 

step2.調査

 

step3.価格・販売方法の決定

 

step4.媒介契約の締結

 

step5.購入希望者探し

 

step6.売買契約の締結

 

step7.決済

 

step8.所有権の移転決済

 

 

step1.不動産売却のご相談

お住まいの売却を考え始めたら、まずは、お気軽にご相談ください。
もちろん相談だけでもOKです。(税金・登記の相談だけでも可能)
相談・査定は無料です。お気軽にお申し付け下さい。
「将来の売却を考えて」「現在の評価を知りたい」「売却しようか迷っている」等、 今すぐ売却の予定のない方でもOKです。

 

step2.調査

あなたの不動産を現地に行って調査します。

法務局にて登記簿等の確認も同時におこないます。室内を見せていただける場合は、室内を拝見させていただきます。現地調査に基づいて不動産査定価格を提示します。主に下記の内容を調査いたします。

 

·        法令に基づく制限

 

·        飲用水・ガス・電気の供給および排水の整備状況

 

·        路線価・公示価格

 

·        各条件査定

 

·        登記事項要約書・公図

 

·        査定価格・販売提案価格・保証について

 

·        近隣の取引事例と販売物件

 

·        その他特記事項 他・・・

 

 

 

step3.価格・販売方法の決定

 

不動産査定書に基づいて、お客様と打ち合わせのうえ販売価格を決定します。

 

販売価格はお客様が決定します。当社は販売についてのアドバイスをします。

 

広告媒体の打合わせをします。広告販売をしないケースもあります。
 

 

step4.媒介契約の締結

 

売主様が不動産仲介業者に売却を依頼する契約を媒介契約と言います。媒介契約には3種類の方法があります。

	一般媒介	専任媒介	専属専任媒介
複数社への依頼	○	×	×
	依頼した会社を明らかにする明示型と明らかにしない非明示型あり	1社の仲介業者にしか依頼できない	1社の仲介業者にしか依頼できない
自己発見取引	○	○	×
	自分で購入者を探す事も可能	自分で購入者を探す事も可能	自分で購入者を探すことは出来ない
有効期間	当事者間で自由に決定できる	3ヶ月以内
		・3ヶ月を超える期間を定めても3ヶ月に短縮される ・更新は依頼者から申出がある場合のみできる(自動更新特約は無効、更新の有効期間は3ヶ月以内）
指定流通機構 への登録	任意	義務あり
		契約締結日から7日以内（業者の休業日を除く）に登録する	契約締結日から5日以内（業者の休業日を除く）に登録する
業務処理状況の報告	任意	義務あり
		2週間に1回以上報告する	1週間に1回以上報告する
		口頭、書面どちらでも可能
特徴	・複数社に依頼しているのであまり積極的に活動してくれない可能性がある ・公開間口が広がるので良い結果に繋がる場合もある	・自社のみに任せられているので、一般媒介契約と比較すると広告活動も積極的に活動してくれる ・1社限定なので依頼した会社や担当者によって結果が左右される	・自社のみに任せられているので、一般媒介契約と比較すると広告活動も積極的に活動してくれる ・完全に任せることになるので、媒介契約時の見極めが重要

＊媒介契約は売買契約とは違います。媒介契約を締結したからといって必ずしも不動産を売却する必要はありません。

 

 

step5.購入希望者探し

販売計画に基づき販売活動を開始します。（希望により広告を出さないケースもあります）
見学者が現れた場合は、前日までに連絡をします。ご都合が悪い場合は遠慮なくお申し出てください。
販売活動は、お客様の申し出により、いつでも止めることができます。
販売活動費は一切必要ありません。

 

step6.売買契約の締結

購入者が見つかったら不動産売買契約を締結します。

一般的には手付金は売買価格の１割です。 （お客様の事情により異なる場合があります）

手付金は売り主に渡されますが、売買価格の内金です。

契約時に引渡日を決定します。

通常、契約は不動産会社で行われます。

 

step7.決済

決済時には下記のことが行われます。

・残金の受領

 

・借入金の返済

 

・所有権の移転登記

 

・抵当権の抹消登記

 

・建物(鍵)の引き渡し

 

・固定資産税等の精算

 

一般的には契約の1～2ヶ月後に決済が行われます。(購入者･売却者の事情により異なる場合があります。新築予定など)

 

住宅ローン等の残債がある場合、この時期までに手続きを終えておきます。(通常は、決済と同時に残債を支払いますが、手続きは、その前に終えておきます)

 

通常、決済場所は銀行又は不動産会社でおこないます。

 

当社では決済の手続きは全て代行しますので、何も心配はいりません。

 

決済日までに権利書をご確認ください。万一、紛失した場合は、時間がかかりますので早めにお知らせください。

 

相続があった場合は、決済前に相続登記が必要です。早めにお知らせください。

 

 

 

step8.所有権の移転決済

通常、残金の決済と同時に所有権の移転（引き渡し）が行われます。

 

引渡日の２～３日前には引越をすませてください。

 

畳の表替えや、障子の貼り替えは必要はありませんが、簡単な掃除はしてください。

 

エアコン・庭木は、当事者間の取り決めになることが多いです。

 

一般的に、照明器具やアンテナは建物に付属しています。

 

ボイラー等の設備が故障している場合や、雨漏りは、修理する必要があります。

 

シロアリが発生したことがある場合や雨漏りがある場合は、最初に伝えてください。

 

シロアリ検査は当社で行いますがシロアリが発生している場合、シロアリ駆除は売主様負担となります。

 

その他、細かいことは当社スタッフにご相談ください。

 

 

 

売却にかかる費用

 

不動産を売却するとかかる費用の計算式
売買価格 ―（ ①仲介手数料 ＋ ②印紙代 ＋ ③抵当権抹消登記費用 ＋ ④ローン返済 ＋ ⑤税金 ） ＝  手元に残るお金

不動産売却にかかる費用は上記図の通り（③と④は該当者のみ）。

売却額やいくら利益が出ているかによりますが、仲介手数料と税金は想像以上に高額です。売却前に概算を出しておきましょう。

 

【1】仲介手数料

仲介手数料は、物件を仲介する不動産業者へ支払う費用です。下記の式で金額を計算できます。
消費税10％の仲介手数

売却価格	仲介手数料+消費税	売却価格	仲介手数料+消費税
3000万円	105万6000円	7000万円	237万6000円
4000万円	138万6000円	8000万円	270万6000円
5000万円	171万6000円	9000万円	303万6000円
6000万円	204万6000円	1億円	336万6000円

 

仲介手数料は成功報酬なので、売買契約がまとまらなかった場合には支払う必要はありません。仲介手数料の割引についてはご相談ください。

 

【2】印紙代

印紙税のことです。郵便局などで収入印紙を購入し、不動産売買契約書に貼って印鑑で消印します。契約書を買主・売主1通ずつ複数作る場合はそれぞれに印紙を貼る必要があります。
収入印紙の金額は契約書の記載金額によって決められています。もし貼らなかった場合は、通常の印紙税の3倍の過怠税が課されてしまいますので、必ず必要な費用です。

 

【3】抵当権抹消登記費用 ＊該当者のみ

不動産に抵当権が設定されている場合は必要！

売却する不動産を担保に借り入れを行っている場合、借入銀行がその土地や家、マンションに抵当権を設定しています。（不動産を担保に銀行がお金を貸してくれたので、万が一ローン返済が滞った場合銀行はその担保不動産を自由に差し押さえ売却等ができる）抵当権付きの不動産物件を買う人はいませんので、売却時には借入金を全額返済し、抵当権を抹消する必要があります。抵当権の抹消登記は銀行はやってくれませんので、こちらがしなければいけません。

抵当権抹消登記費用➡不動産1個につき1,000円 ＋ 代理人依頼手数料
※土地上に建物があり、土地建物両方に抵当権が設定されている場合、1,000×2筆＝2,000円かかります。
※司法書士等代理人に登記を依頼する場合、約5千～1万円の手数料がかかります。

銀行へ残債を全て返済し終えたら、銀行より抵当権抹消について資料が届きます。銀行に司法書士がついている場合もありますので、そちらへ頼むことも出来ますし、自分で自由に司法書士を選ぶことも出来ます。
もちろん自分で手続きをすることも出来ますが、書類を作成したり法務局へ出向く手間がありますので、司法書士に頼む人がほとんどです。

 

【4】ローン返済 ＊該当者のみ

ローンは全額返済が必須！

家やマンションの場合、購入時に資金借入をして（住宅ローンを組んで）その物件を手に入れた方も多いと思います。その場合、売却時は住宅ローンを必ず全額返済してから売却します。上記の通り、抵当権を抹消しなければいけないからです。全額繰上げ返済を希望する日付を銀行へ申し出ると、必要な費用をすぐに計算してくれます。

 

【5】税金

不動産を売却したときにかかる税金のことを「譲渡益課税」といい、利益（儲かった金額）によって「住民税」と「所得税」がかかります。
利益が出ていなければ、税額は0円！申告も不要
売却価格ではなく、利益に税額を掛けるので気をつけましょう。
売却価格－経費（不動産購入費、登記費用、仲介手数料などの費用）を引いた額が利益となります。利益が出ていなければ税額は0円で、申告も不要です。

不動産売却でかかる税金について詳しくは　↓
【国税庁土地や建物を売ったとき】https://www.nta.go.jp/publication/pamph/koho/kurashi/html/05_2.htm